Reforma tributária: por que o mercado imobiliário e as incorporadoras podem transformar mudanças em oportunidades Descubra como a reforma tributária vai impactar as incorporadoras, trazendo uma nova lógica de precificação, créditos fiscais e eficiência para o setor imobiliário.

Fala, meu caro! Pois é, o cenário econômico brasileiro está em plena transformação, e o mercado imobiliário não fica de fora dessa prosa. Enquanto muita gente por aí só enxerga dor de cabeça com as novas regras fiscais, aqui no Aqui Goiás a gente prefere olhar direto para a fonte das oportunidades. A reforma tributária promete sacudir a forma como o setor opera, mas, como bem aponta a análise de especialistas, o segredo do sucesso vai ser colocar a caneta para funcionar e entender o novo jogo antes de todo mundo.

Afinal, mexer na estrutura de custos e preços exige um café forte e muita estratégia. Vamos conferir os detalhes de como essa mudança pode, na verdade, abrir portas para uma gestão muito mais eficiente e lucrativa nos empreendimentos imobiliários.

A reforma tributária vai mudar a forma como as incorporadoras calculam preços, custos e a viabilidade de seus empreendimentos. Mas, na avaliação de Rodrigo Dias, sócio-fundador da VBD Advogados, não há razão para as empresas encararem a mudança apenas como uma ameaça. A nova sistemática pode abrir espaço para ganhos de eficiência e redução de custos, desde que as incorporadoras entendam como funcionará o novo modelo e adaptem seus negócios — a mesma reforma tributária citada pelo ministro da Fazenda, Dario Durigan, como parte da estratégia para reduzir os juros. A principal mudança está na passagem de um sistema em que os tributos são considerados “por dentro” dos preços para outro em que CBS e IBS serão tratados “por fora”.

Isso significa separar, de maneira mais clara, o que é preço e o que é imposto. Hoje, um apartamento anunciado por R$ 500 mil tem os tributos embutidos nesse valor. O mesmo acontece com os insumos comprados pelas incorporadoras. “Hoje tudo que a gente faz, seja em relação à precificação dos imóveis para os nossos clientes, seja em relação à precificação dos nossos insumos, a gente sempre pensa neste valor com tributo por dentro”, afirma Dias. A mudança exige que as empresas adaptem seus sistemas financeiros e de gestão. Também altera a forma de analisar a rentabilidade dos empreendimentos e de estruturar suas demonstrações financeiras. CBS e IBS não estarão incorporados aos valores de faturamento e receita como ocorre hoje com os tributos calculados “por dentro”.

O impacto chega também ao regime especial de tributação (RET), aplicado atualmente às incorporações. Hoje, a tributação considera a receita bruta, que já contém os tributos. Com a reforma, será necessário separar o preço da parcela correspondente aos impostos. Reforma tributária muda a lógica das incorporadoras A adaptação não ficará restrita ao departamento fiscal.

A nova sistemática terá de ser incorporada às áreas de suprimentos, jurídico, novos negócios e vendas, além dos modelos usados para calcular a viabilidade dos empreendimentos. As empresas também precisarão se acostumar a trabalhar com preços líquidos de tributos, segundo Dias. É uma mudança importante na maneira de avaliar projetos, já que o cálculo de viabilidade terá de considerar a nova sistemática de apuração. Outra novidade está na relação entre os contratos e os documentos fiscais.

No setor imobiliário, o fato gerador está relacionado ao contrato de compra e venda, enquanto o recolhimento ocorre conforme os pagamentos. “Com a reforma, a vida financeira do contrato terá de estar conectada aos documentos fiscais e aos eventos registrados ao longo da operação”, diz Dias.

Oportunidade está nos créditos e na redução de custos É justamente nessa mudança de lógica que Dias vê uma das principais oportunidades para o setor. A comparação entre o sistema atual e o novo modelo não pode ser feita simplesmente colocando uma alíquota ao lado da outra. Uma alíquota modal de 28%, que, com um redutor de 50% para o setor, resultaria em 14%, por exemplo, precisa ser encarada da forma correta, analisa o advogado. “O número pode parecer muito superior aos 4% atualmente considerados no RET.

Mas as bases de cálculo são diferentes.” Hoje, os 4% incidem sobre a receita bruta. No novo sistema, a tributação será aplicada sobre uma base ajustada, que em determinadas situações pode ser significativamente menor, explica o advogado. Por isso, segundo Dias, será preciso fazer as contas antes de concluir se determinado empreendimento ficará mais ou menos onerado.

A reforma também pode revelar créditos que hoje estão escondidos nos custos das empresas. Um levantamento dos tributos pagos sobre produtos e insumos adquiridos ao longo dos últimos anos pode mostrar valores que atualmente fazem parte do custo de produção. A oportunidade está em identificar esses créditos e retirá-los do custo dos empreendimentos, tornando as unidades mais eficientes do ponto de vista tributário. “Não dá para fazer escolha sem fazer conta”, disse Dias.

Para ele, a reforma aumenta a complexidade do setor, mas também pode melhorar o resultado de empresas que conseguirem entender e explorar a nova sistemática. Em alguns casos, a incorporadora poderá até enxergar uma tributação maior do que a atual e, ainda assim, chegar a um resultado financeiro melhor. O desafio, portanto, não é apenas descobrir quanto será pago de imposto, mas entender sobre qual base ele será calculado e o que poderá ser descontado desse custo.

A reforma, na avaliação de Dias, já deixou de ser uma discussão exclusivamente tributária. Ela passa a exigir uma nova forma de pensar os empreendimentos, desde a compra dos insumos até a formação do preço e a análise de viabilidade. Para as incorporadoras, o risco pode estar menos na mudança da carga tributária do que em não se preparar para a nova lógica. “Ninguém precisa ter medo da reforma.”

Artigo original publicado por Redação em Portal de Notícias

Análise e Perspectivas do Especialista

A Transição do “Por Dentro” para o “Por Fora”

Reflexão: A transição de tributos embutidos para a cobrança destacada (por fora) representa uma quebra de paradigma na cultura financeira das empresas brasileiras. No setor imobiliário, onde os ciclos de desenvolvimento de projetos são longos, essa clareza na precificação reduz a margem para surpresas indesejadas e traz mais transparência para a relação com o cliente final.

Oportunidade de Otimização Fiscal

Reflexão: Mais do que pagar impostos, o grande diferencial competitivos das incorporadoras nos próximos anos será a capacidade de mapear créditos tributários ocultos. Quem fizer o dever de casa e revisar a cadeia de suprimentos poderá enxugar custos operacionais de forma inteligente.

Perguntas para reflexão:

• A sua empresa está preparando os departamentos de vendas, jurídico e suprimentos para essa nova realidade integrada?
• O modelo atual de cálculo de viabilidade de novos empreendimentos já contempla projeções com as novas alíquotas da reforma?

Lições Práticas para o Mercado Imobiliário

Para garantir que o seu negócio navegue com tranquilidade por essa transição, separamos os principais aprendizados que o setor precisa absorver desde já:

• Revisão de processos multidisciplinares: A adaptação não é exclusividade do setor contábil; áreas como suprimentos e novos negócios precisam conversar diretamente com o fiscal.
• Atenção à base de cálculo: Nunca compare apenas alíquotas nominais sem antes avaliar a base ajustada e os créditos que podem ser abatidos.
• Foco na transparência contratual: Alinhar a vida financeira dos contratos de compra e venda com os documentos fiscais será vital para evitar passivos desnecessários.

E você, meu caro leitor, acredita que o mercado imobiliário goiano e nacional está preparado para essa virada de chave ou ainda há muito receio em relação às novas regras? Deixe sua opinião nos comentários!

Fonte Original: https://www.portaldenoticias.com.br

Autor Original: Redação

Nota do Curador: Este conteúdo foi selecionado por sua relevância e enriquecido com nossa análise editorial no Aqui Goiás para trazer mais contexto e profundidade ao leitor.